Совсем недавно, в ситуации стремительного роста цен на киевские квадратные метры, приобретение квартиры в кредит казалось чуть и не единственным выходом для тех, кто не мог позволить себе купить ее сразу. Сегодня уже нельзя однозначно ответить на вопрос, что лучше – аренда жилья или ипотека.

Решившись на покупку квартиры в кредит, ее владелец получает ряд удобств и гарантий. Например, он поселяется в собственное жилье, регистрируется в нем, сможет сделать ремонт по душе и накапливать «начинку», не беспокоясь, что она может оказаться некстати при смене арендуемых квартир.

Кроме того, сумма платежей по ипотеке не меняется. Чего не скажешь об арендной ставке: она зависит от доходов населения и, по всей видимости, будет расти. Трудно прогнозировать, какой она окажется даже через 3-4 года. При аренде стоит учитывать и дополнительные расходы на переезд, косметический ремонт.

Что бы в этом мире не предлагалось к продаже, продается, в первую очередь, впечатление от товара. Жилая недвижимость здесь – не исключение.
Вложив немного денег и сил в предпродажную подготовку квартиры, можно получить отдачу в виде более быстрого и легкого заключения сделки, а то и нескольких тысяч дополнительно полученных или не потерянных долларов.

Главное – чтобы костюмчик сидел

Ажиотаж на рынке жилой недвижимости, похоже, схлынул окончательно. А раз так, то квартиры начинают превращаться хоть и в специфический, но все-таки рыночный товар. Который продается по тем же законам, что и все остальные товары. Профессиональные продавцы знают, что покупает не столько разум, сколько эмоции. И на решение покупателя упаковка товара зачастую влияет не меньше, чем объективные его характеристики. А потому и в продаже квартиры все большее внимание начинают уделять предпродажному «наведению лоска».

Мало что может так усложнить процесс продажи или лишить нас части нашего дохода, как неправильно выставленная цена.

Знание – сила

Сразу скажем: в продаже недвижимости, как и в любом другом действительно сложном и важном деле, «самолечение» - путь далеко не самый безопасный. Надежнее, все-таки, отдать себя или свою проблему в руки высококвалифицированного и хорошо мотивированного специалиста. И один из важнейших элементов успешной продажи квартиры – установление цены – требует определенных знаний и практического опыта, которые могут быть только у профессионала. В таком случае, зачем нам самим учиться устанавливать цену на жилье? Для этого есть, как минимум, два основания.

Ипотечное кредитование сегодня позволяет реализовать свою мечту о собственной квартире даже тем, чьи доходы явно не успевают за ростом цен на недвижимость. С другой стороны, подводных камней и сложностей здесь тоже хватает.

Доходы и поручители
Если вы работаете на предприятии, где ваша официальная зарплата равняется 580 гривнам, бухгалтерия может не выдать справку о вашем реальном заработке. Хотя автору статьи повезло: и при первой покупке, и при второй справки мне выдали. В первом случае – зарплата была «белая», но я получила справку в конце декабря и тут же уволилась, а квартиру купила в начале марта. Но не без помощи агентства, которое якобы выступило за меня поручителем. За услуги я заплатила 300 долларов. Во второй раз у меня была уже кредитная история, но - «черная зарплата».

Процедура легального оформления перепланировки продолжительна и затратна. Времени она может занять до года, а стоимость услуг посредников, облегчающих ее прохождение, колеблется в районе 1000 долларов. Но если не сделать все по закону, потом можно оказаться в положении, когда вы сделали перепланировку, а теперь не можете эту квартиру ни продать, ни заложить.

Что можно и что нельзя

У вас есть основания полагать, что вам завещали квартиру или другую недвижимость? Не стоит гадать на кофейной гуще и ждать, когда наследство само упадет в руки. Первое, что надо сделать в подобной ситуации, - обратиться к нотариусу по месту жительства человека, который, как вы предполагаете, мог оставить вам наследство.

Имея в собственности недвижимость, человек может ее продать, завещать, подарить. В силу некоторых обстоятельств люди решаются подарить жилье еще при жизни, чтобы впоследствии у наследников не возникали проблемы. Разумеется, только владелец квартиры вправе решать, какой путь ему избрать. Если же вы решили все-таки подарить квартиру, рассмотрим подробнее, как грамотно это сделать и какие осложнения могут возникнуть в процессе оформления дарения и после него.
Законодательство Украины предусматривает ряд правовых норм, которые следует соблюдать, чтобы ваш подарок принес радость и вам, и одариваемому.

Ипотечные кредиты человек берет на продолжительный срок. За это время многое может случится: можно потерять работу и на какое-то время лишиться дохода, можно заболеть, могут появиться непредвиденные расходы. И вот приходит срок очередной выплаты за кредит, а денег взять неоткуда. Что делать? Выселение из квартиры – крайняя мера. Пока есть другие варианты.

Пока все прогрессивное человечество борется за экологию, вступая в неравную борьбу с продавцами участков за городом, просто верх цинизма сложа руки отсиживаться в бетонных коробках. Попытайтесь их запустить хотя бы в банк, если не располагаете необходимыми средствами на покупку отдушины в пару десятков соток.

И пускай процентные ставки банкиров вас не смущают. Участки дорожают с такой скоростью, что выплаты по кредиту кажутся сущим пустяком. Условно — 100% рост стоимости соток против 14% выплат по долгам.

Сегодня снимать жилье в Киеве – проблема еще та. Заоблачные цены, много хлопот плюс большой риск попасть в ловушку аферистов.
Снять жилье можно, либо ориентируясь только на свои силы, либо обратившись за помощью в риелторское агентство. Это поможет сохранить силы и нервы и заметно сэкономит время. И, конечно, существенно уменьшит риск быть обманутым. Однако к нулю его не сведет.

Агентства бывают двух типов. В некоторых за довольно небольшую сумму (100-150 гривен) вам предоставят «свежую» информацию о жилом фонде, сдающемся в аренду в Киеве, с адресами и телефонами хозяев. Потом договариваетесь сами. Но гарантию, что эта информация реальна, вам не даст никто.

Стоимость услуг риэлтеров находится в прямой зависимости от роста цен на жилье. При этом агентства недвижимости не спешат снижать процент комиссии и, чтобы оправдать стоимость своей работы, активно расширяют перечень услуг. Индивидуальный подход, юридическое сопровождение сделки, программы лояльности и помощь в обустройстве купленного жилья должны стать дополнительным аргументом в пользу сотрудничества с риэлтерами.
Главной услугой риэлтерских компаний является брокеридж, то есть посредничество между покупателем и продавцом. Следовательно, основной доход агентствам недвижимости приносят комиссионные, которые у большинства посредников составляют 5% от стоимости сделки. Полученную сумму риэлтеры, представляющие интересы покупателя и продавца, делят между собой пополам. "Это классическая схема.

Практически в любом западном банке потребитель может получить кредит как под фиксированную ставку, так и под ставку с изменяющимся, так называемым плавающим процентом. Это означает, что часть ставки, допустим 6%, закрепляется, а оставшаяся часть устанавливается равной международному индикатору стоимости денег. Чаще всего им является LIBOR (London Interbank Offered Rate) - процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы друг у друга на Лондонском межбанковском рынке. LIBOR меняется ежедневно, но для заемщика, воспользовавшегося таким кредитом, размер платежа пересматривается один раз в месяц либо один раз в полугодие, а в некоторых банках не чаще раза в год. В Украине также появится свой LIBOR - индикатор стоимости гривневых ресурсов KievPrime.

«Если бы не желание многих заработать на вложении в строящиеся квартиры, возможно, и не состоялся бы рынок первичного жилья», — предполагает Наталья Хорева, директор строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест»

— Зачастую купить квартиру в новостройке можно только по переуступке. Почему?

— Действительно, 30—40% объектов на первичном рынке сосредоточено в руках частных инвесторов, которые вкладывали свои средства с целью увеличения капитала, так называемых временных инвесторов. Еще 2-5 лет назад рынок жил в основном благодаря их деньгам, азарту и готовности рисковать.