В последние годы постепенно появляется все больше коммерческих структур, специализирующихся на эксплуатации и управлении готовыми комплексами (иногда их называют частными ЖЭКами). Однако для того чтобы сами жители смогли выбирать, кому заказывать и кому платить за предоставленные услуги, они должны организовать и оформить так называемое ОСМД – объединение совладельцев многоквартирных домов, или, на европейский манер, кондоминиум.

ОСМД – это неприбыльная организация, которая создается владельцами квартир (и других помещений) и представляет их интересы. Объединение регистрируется как юрлицо и принимает на баланс жилой дом – и не только непосредственно квартиры, а и общие вспомогательные площади, техническое оборудование, а также придомовой участок. Основная задача балансодержателя – обеспечивать полноценную жизнедеятельность всего комплекса.

В принципе, кондоминиум может сохранить эту функцию за собой – в таком случае он будет самостоятельно подбирать поставщиков услуг, заключать с ними договора и нести по ним ответственность, контролировать их деятельность и производить расчеты.

На практике же ОСМД, как правило, передает дом на баланс третьему лицу (частному, реже - коммунальному ЖЭКу), которое несет полную ответственность перед объединением. В случае некачественной работы представители жильцов вправе в любой момент прекратить отношения с эксплуатирующей здание структурой.

Хозяйственные заботы полностью или частично могут быть делегированы специально созданному подразделению компании-застройщика (передача дома на его баланс происходит только в первом случае). При отсутствии кондоминиума компания может заключить прямые договора с каждым из владельцев квадратных метров в жилом комплексе на предоставление определенного спектра услуг.

«Создание ОСМД – это право собственников квартир в многоквартирном жилом доме, закрепленное законодательно с 2001 года, - говорит старший юрист Адвокатского объединения «ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталья Доценко-Белоус. - Несмотря на то, что его создание ОСМД и последующий выбор эксплуатирующей компании – сложное процедурное явление, связанное с проведение общих собраний и регистрацией юрлиц, благодаря этому открываются новые возможности для получения качественных и удешевленных жилищно-коммунальных услуг. Эксплуатация жилого комплекса (дома, придомовой территории, объектов, расположенных на ней) позволяет не только обеспечить минимум – отопление, чистые подъезды, приветливых консьержей, но и получать доход от коммерческого использования вспомогательных помещений (например, чердаков, лестничных клеток, подвалов), функциональных элементов (вертикальных стен) и технического оборудования дома или придомовой территории. При этом полученные средства могут быть направлены на снижение стоимости услуг либо на повышение их качества». Как отмечают специалисты, в доме, который качественно управляется, стоимость каждой квартиры возрастает примерно на 20%.

Согласно Закону Украины «О жилищно-коммунальных услугах», в зависимости от функционального назначения услуги делятся на коммунальные, по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий; по управлению домом, сооружением или группой домов и услуги по ремонту.

Стоимость коммунальных услуг устанавливается органами местного самоуправления, а максимальные тарифы - утверждены Кабинетом Министров. В этой части частные ЖЭКи находят для себя сложным работать в этих условиях, поскольку себестоимость существующих услуг гораздо выше, чем установленный тариф. В то же время услуги по управлению и содержанию территории уполномочены устанавливать непосредственно балансодержатели, и благодаря этим составляющим итоговая оплата может быть заметно выше.

Примерный перечень возможных услуг можно найти в «Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий» – их насчитывается более 1500! Если они предоставлены не в полном объеме или недостаточного качества, собственник квартиры имеет право требовать уменьшения размера оплаты за них.

Имуществу нужен хозяин

Для независимой эксплуатирующей компании (частного ЖЭКа) ОСМД является оптимальной формой работы с жильцами. На практике объединение имеет одну самую верную функцию - оно должны стать балансодержателем здания, считает директор ООО «ПОРЯД.ОК. Управление и эксплуатация недвижимости» Наталья Лихенко. В каком виде объединение регистрируются, как именно принимает свои решения - это внутренние вопросы любого сообщества людей, которые договариваются между собой. ОСМД становится заказчиком услуг, а эксплуатирующая компания - продает ему услуги, используя свои конкурентные преимущества.

Однако, по словам Натальи Лихенко, украинские реалии таковы, что еще далеко не все собственники готовы участвовать в создании объединений и работать с крупными бюджетами. Поэтому для того чтобы работать на рынке, эксплуатирующим организациям приходится решать задачи, не свойственные эксплуатации, – инициировать создание кондоминиумов, собирать и организовывать людей.

Как отмечает Наталья Доценко-Белоус, те строительные компании, которые сегодня создают собственные эксплуатирующие структуры, в большинстве рассматривают их не как бизнес, а как способ решения других вопросов. В частности, это позволяет эффективно выполнять гарантийные обязательства по эксплуатации построенного здания, которые все застройщики несут в течение 10 лет, а также избежать 2% отчислений на служебное жилье.

Наталья Лихенко добавляет, что в условиях растущей конкуренции между строительными компаниями создание подразделения, которое будет заниматься обслуживанием построенного дома, повышает уровень лояльности со стороны потенциальных клиентов к данному застройщику.

В ходе недавно состоявшегося семинара «ОСМД, частные ЖЭКи, эксплуатационные организации», организованного компанией «Вега Консалтинг», Наталья Лихенко отметила, что рынок будет двигаться к тому, что ОСМД (или подобные объединения) станут обязательными и появятся в каждом доме. Кроме того, по ее мнению, будут созданы институты обучения для эксплуатирующих компаний, а законодательство в этой сфере - расширится. «Это будущее, оно в любом случае произойдет, поскольку не бывает бесхозного имущества», - уверена эксперт.

На текущей неделе состоялось совместное заседание МинЖКХ и Национального университета им. М. Драгоманова, на котором было принято решение поддержать инициативу организации и проведения постоянно действующего семинара «Рыночные формы управления жильем» для представителей местных органов власти и местного самоуправления с целью «формирования и стимулирования эффективного собственника жилья – достижения прорыва в создании ОСМД».

Как сообщила «РБК-Недвижимость» Наталья Доценко-Белоус, работающие ныне механизмы управления недвижимостью направлены на оказание услуг и получение дохода с использованием устаревшей инфраструктуры. Однако сегодня остро встает вопрос обновления существующих сетей. Поэтому МинЖКХ при участии ряда компаний, в том числе Адвокатского объединения «ЮФ «Василь Кисисль и Партнеры», разрабатывает законодательную базу под создание еще не существующего в Украине финансового механизма – частного публичного партнерства в сфере жилищно-коммунальных услуг.

«Речь идет о том, что стратегический инвестор будет участвовать в финансировании обновления инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства. В свою очередь он будет получать доход непосредственно от предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, по рыночным тарифам, и компенсируемым для социально незащищенных лиц субсидиями, а также государственными дотациями», - говорит Наталья Доценко-Белоус. Инвесторы сегодня в ожидании этих новых законодательных актов, поскольку они откроют возможности новому виду бизнеса, позволяющему иметь постоянный неконкурентный источник дохода. Безусловно, это может повлечь удорожание услуг, однако приведет к значительному повышению их качества.